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Spanisches Immobilienrecht

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Da der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie in Spanien dem spanischen Recht unterliegt, empfiehlt sich eine umfassende Beratung durch einen spanischen Rechtsanwalt.

In den meisten Fällen wird zunächst ein privatschriftlicher Kaufvertrag mit einer Strafklausel abgeschlossen, der die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer verbindlich regelt. Inhalt eines solchen Vertrages ist u.a. die rechtliche Beschreibung der Immobilie, die Höhe des Kaufpreises sowie der Zahlungsbedingungen, der Zeitpunkt der Vertragserfüllung und der Zeitpunkt der Übergabe der Immobilie.

In dem vereinbarten Zeitraum bis zur Beurkundung hat der Käufer die Möglichkeit, die Finanzierung zu regeln oder andere Fragen zu klären, während der Verkäufer gegebenenfalls noch alte Grundbuchbelastungen austragen oder zum Verkauf erforderliche Unterlagen beschaffen kann. Bei der Unterzeichnung dieses privatschriftlichen Vertrages wird üblicherweise eine Anzahlung auf den Kaufpreis geleistet. Die Höhe bestimmt sich im Wesentlichen nach den vertraglich vereinbarten Bedingungen und dem für die Vertragserfüllung vorgesehenen Zeitpunkt. Mit Unterschrift der notariellen Kaufvertragsurkunde geht das Eigentum auf den Käufer über.

Erscheint dieser nicht zum vereinbarten Notartermin, kann er die Anzahlung verlieren. Kommt der Verkäufer seiner Pflicht zur Erfüllung nicht nach, ist er dazu verpflichtet, den zweifachen Betrag der Anzahlung an den Käufer zu zahlen. Der Kaufvertrag wird von einem spanischen Notar beurkundet. Bei dem Termin müssen sich Käufer und Verkäufer ausweisen.

Der Notar verliest daraufhin die Kaufurkunde und vermerkt, dass der Kaufpreis vor Unterschrift des Kaufvertrages oder bei der Unterzeichnung an den Verkäufer oder an Dritte gezahlt wurde. Nach Abschluss des Vertrages schickt der Notar eine Mitteilung über den Kaufvertrag an das Grundbuchamt.

Der Anwalt leitet die Verkaufsurkunde an die Steuerbehörden weiter. Dort wird, sofern es sich um eine wiederverkaufte Immobilie oder eine Immobilie aus zweiter Hand handelt, die Übertragungssteuer veranlagt. Eine Ausfertigung der Kaufurkunde wird zur Eintragung im Grundbuchamt eingereicht.

Die Eintragung in das spanische Grundbuch ist zur Rechtsänderung nicht erforderlich, sondern dient in erster Linie der Absicherung des Käufers gegenüber Dritten.

Helga Paech
Rechtsanwälte

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